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Obligations fiscales d'une SCI

Une société civile immobilière (SCI) n'est pas soumise aux mêmes règles fiscales selon qu'elle a opté ou non pour l'impôt sur les sociétés. Ce choix, effectué dès la constitution ou modifié en cours de vie sociale, détermine l'ensemble des déclarations, taxes et échéances que la société doit respecter chaque année.

Contrairement à une société commerciale, la SCI n'est en principe pas soumise à l'impôt sur les sociétés : ses associés sont directement imposés sur leur quote-part de résultat. Mais cette transparence fiscale par défaut n'exonère la société d'aucune obligation déclarative, et l'option pour l'impôt sur les sociétés, une fois exercée, bouleverse durablement son fonctionnement fiscal.

Cet article détaille les déclarations à déposer, les impôts locaux dus par la SCI propriétaire, les règles applicables en matière de TVA, et les sanctions encourues en cas de manquement.

Le régime fiscal choisi détermine les obligations de la SCI

Une SCI relève, par défaut, du régime fiscal des sociétés de personnes prévu à l'article 8 du Code général des impôts. Ce régime, appelé transparence fiscale, signifie que la société elle-même n'est pas redevable de l'impôt sur les bénéfices : chaque associé est imposé personnellement sur la part du résultat qui lui revient, proportionnellement à ses droits dans la société, qu'il ait ou non perçu les sommes correspondantes.

La SCI peut renoncer à ce régime et opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), en application de l'article 206 du Code général des impôts. Cette option doit être notifiée à l'administration fiscale avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle s'applique, conformément à l'article 239 du même code. Elle est irrévocable : une fois exercée, la SCI ne peut plus revenir au régime de l'impôt sur le revenu.

Ce choix n'est pas neutre. Il modifie la nature des déclarations à déposer, le mode de calcul de l'impôt et la fiscalité applicable aux distributions perçues par les associés. Comparer en détail les obligations propres à chaque régime permet d'anticiper les conséquences concrètes d'un changement d'option, notamment sur le plan comptable.

Les déclarations fiscales à déposer chaque année

Le régime fiscal choisi conditionne directement la nature du formulaire à déposer et l'identité du redevable de l'impôt.

La SCI soumise à l'impôt sur le revenu

Une SCI à l'IR doit déposer chaque année une déclaration de résultat, appelée déclaration n°2072, même en l'absence de bénéfice. Ce document récapitule les recettes et les charges de l'exercice, ainsi que la répartition du résultat entre chaque associé, en fonction de sa quote-part dans le capital social.

Cette déclaration ne donne lieu à aucun paiement d'impôt de la part de la société. Chaque associé reporte sa part de résultat sur sa propre déclaration de revenus, au moyen du formulaire consacré aux revenus fonciers, et l'impôt est calculé selon son taux marginal d'imposition personnel. Les obligations comptables de la SCI, plus légères qu'à l'IS, restent toutefois nécessaires pour justifier les montants déclarés.

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés

Une SCI ayant opté pour l'IS doit déposer une déclaration de résultat n°2065, dans les trois mois suivant la clôture de son exercice, ou selon le calendrier applicable aux sociétés dont l'exercice coïncide avec l'année civile. Contrairement au régime de l'IR, l'impôt est calculé et payé directement par la société, au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà.

Les sommes distribuées aux associés après paiement de l'impôt constituent des revenus de capitaux mobiliers, imposés soit au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit sur option au barème progressif de l'impôt sur le revenu après un abattement de 40 %. Cette imposition s'ajoute à celle déjà supportée par la société, ce qui distingue nettement la fiscalité de l'IS de la transparence fiscale de l'IR.

La TVA, une obligation qui dépend de l'activité exercée

La TVA ne s'applique pas automatiquement à toutes les SCI. Son application dépend de la nature des locaux donnés en location et des services éventuellement associés à cette location.

La location nue à usage d'habitation est exonérée de TVA de plein droit, en application de l'article 261 D du Code général des impôts. La SCI ne collecte donc aucune TVA sur ses loyers et ne peut pas récupérer la TVA payée sur ses travaux ou ses achats. La location de locaux nus à usage professionnel bénéficie de la même exonération par défaut, mais la SCI peut opter pour l'assujettissement à la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur ses dépenses en contrepartie de la collecte de TVA sur les loyers.

La location meublée échappe en principe à la TVA, sauf lorsque la SCI propose des prestations proches de celles d'un hôtel : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge ou réception de la clientèle. Cette activité, dite para-hôtelière, rend la TVA obligatoire, quelle que soit la volonté de la société. Les modalités précises d'application dépendent de chaque situation : le détail des règles applicables à la TVA en SCI permet de vérifier la situation exacte d'un bien donné en location.

Les impôts locaux dus par la SCI propriétaire

Indépendamment du régime fiscal choisi pour l'imposition de ses bénéfices, une SCI propriétaire d'un bien immobilier reste redevable des impôts locaux attachés à la détention de ce bien.

La taxe foncière

La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire du bien au 1er janvier, qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une SCI. Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités locales. Le paiement intervient généralement à l'automne, selon l'échéance fixée par l'administration fiscale.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

La CFE concerne les personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée à titre habituel. Une SCI qui se limite à la location nue de locaux à usage d'habitation, sans avoir opté pour la TVA, en est en principe exonérée. Elle devient redevable de la CFE si elle donne des locaux en location meublée ou si elle a opté pour l'assujettissement à la TVA sur des locations professionnelles, ce qui caractérise une activité imposable au sens de cette taxe.

Le calcul de la base d'imposition et les cas d'exonération applicables aux SCI, détaillés dans l'article consacré à la CFE d'une SCI, permettent d'anticiper précisément le montant dû chaque année pour les locations meublées ou soumises à la TVA.

La déclaration d'occupation des locaux

Depuis l'entrée en vigueur de l'article 1418 du Code général des impôts, tout propriétaire d'un local à usage d'habitation, y compris une SCI, doit déclarer la situation d'occupation de chaque bien sur le service « Biens immobiliers » du site impots.gouv.fr : résidence principale, résidence secondaire, local loué ou local vacant. Cette déclaration doit être mise à jour avant le 1er juillet de chaque année, uniquement en cas de changement de situation depuis la déclaration précédente.

Les sanctions applicables en cas de manquement

Le non-respect des obligations fiscales d'une SCI expose la société, et parfois ses associés, à des majorations financières calculées sur les sommes dues.

Un dépôt tardif de la déclaration de résultat entraîne une majoration de 10 % des droits dus, portée à 40 % en l'absence de dépôt après mise en demeure, et à 80 % en cas de découverte d'une activité non déclarée, conformément à l'article 1728 du Code général des impôts. Un intérêt de retard de 0,20 % par mois s'ajoute à ces majorations tant que la régularisation n'est pas intervenue.

Un retard de paiement de l'impôt sur les sociétés, de la taxe foncière ou de la CFE donne lieu à une majoration de 10 % du montant dû. L'absence de déclaration d'occupation des locaux, ou une déclaration inexacte, peut entraîner une amende forfaitaire de 150 € par local concerné.