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Calendrier fiscal et juridique d'une SCI

Une SCI doit respecter des échéances précises tout au long de l'année : certaines relèvent d'obligations juridiques communes à toutes les sociétés civiles, d'autres découlent de son régime fiscal. Une déclaration déposée en retard, une assemblée générale oubliée ou un acompte d'impôt non versé peuvent entraîner des pénalités ou fragiliser une décision prise par les associés.

Le calendrier d'une SCI n'est pas identique selon qu'elle est soumise à l'impôt sur le revenu — le régime applicable par défaut — ou qu'elle a opté pour l'impôt sur les sociétés. Les échéances déclaratives changent radicalement d'un régime à l'autre, tandis que les obligations juridiques, telles que l'approbation des comptes ou la tenue des registres, restent communes aux deux situations.

Cet article recense, régime par régime puis échéance par échéance, l'ensemble des dates à connaître pour gérer une SCI sans mauvaise surprise.

Les deux axes du calendrier d'une SCI

Le calendrier d'une SCI repose sur deux logiques distinctes. La première est civile : elle s'applique à toutes les SCI, quel que soit leur régime fiscal, et découle du Code civil. La seconde est fiscale : elle dépend du régime d'imposition choisi à la création de la société, ou modifié ultérieurement par une option pour l'impôt sur les sociétés.

Sur le plan civil, l'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Cette obligation constitue le fondement de l'assemblée générale annuelle d'approbation des comptes, dont la date précise est le plus souvent fixée par les statuts de la société.

Sur le plan fiscal, une SCI relève par défaut de l'impôt sur le revenu : son résultat est réparti entre les associés, qui le déclarent eux-mêmes. Elle peut toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui modifie intégralement son calendrier déclaratif. Le choix entre ces deux régimes détermine donc quelles échéances fiscales s'appliquent, tandis que les obligations juridiques restent, elles, inchangées.

Les échéances juridiques applicables à toute SCI

Ces obligations ne dépendent pas du régime fiscal retenu. Elles s'appliquent de la même façon à une SCI à l'impôt sur le revenu et à une SCI à l'impôt sur les sociétés.

L'assemblée générale d'approbation des comptes

Chaque année, les associés doivent se réunir — ou être consultés par écrit selon les modalités prévues par les statuts — pour approuver les comptes de l'exercice écoulé. Cette assemblée générale d'approbation des comptes intervient généralement dans un délai de six mois suivant la clôture de l'exercice lorsque les statuts prévoient ce délai, ce qui correspond en pratique au 30 juin pour une SCI dont l'exercice coïncide avec l'année civile.

Les registres à tenir à jour

La SCI doit également tenir plusieurs registres : un registre des décisions consignant les délibérations des associés, un registre des associés recensant les mouvements de parts sociales, et un registre des bénéficiaires effectifs déposé auprès du greffe. Contrairement aux échéances fiscales, ces registres ne suivent pas un calendrier annuel fixe : ils doivent être mis à jour dans les meilleurs délais après chaque décision ou changement affectant la société, notamment dans les 30 jours suivant une modification touchant le bénéficiaire effectif.

Le calendrier fiscal d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu

Une SCI qui n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés relève du régime de la transparence fiscale : elle ne paie pas d'impôt elle-même, mais chaque associé est imposé sur la part de résultat qui lui revient, proportionnellement à ses droits dans le capital social.

La déclaration n° 2072

La SCI doit déposer chaque année une déclaration n° 2072 (formulaire simplifié 2072-S ou formulaire complet 2072-C selon la taille de la société), qui détermine le résultat fiscal de l'exercice et sa répartition entre les associés. Cette déclaration doit en principe être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, sauf report annuel fixé par l'administration fiscale.

La déclaration de chaque associé

Une fois la déclaration 2072 déposée, chaque associé reporte sa quote-part de résultat sur sa propre déclaration de revenus, en annexe n° 2044 pour les revenus fonciers ou sur le formulaire adapté à la nature de l'activité de la SCI. Cette formalité suit le calendrier habituel de la déclaration de revenus des particuliers, dont la date limite varie chaque année selon le département de résidence et le mode de déclaration retenu.

Le calendrier fiscal d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés

Lorsque la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, elle devient elle-même redevable de l'impôt sur son bénéfice. Son calendrier fiscal se rapproche alors de celui d'une société commerciale classique.

La déclaration de résultat n° 2065

La SCI doit déposer une déclaration de résultat n° 2065. Lorsque l'exercice coïncide avec l'année civile, cette déclaration est due au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Lorsque l'exercice est clos à une autre date, le délai est de trois mois à compter de la clôture.

Le paiement de l'impôt sur les sociétés

L'impôt sur les sociétés se paie par quatre acomptes trimestriels, versés les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, dès lors que l'impôt dû au titre de l'exercice précédent dépasse 3 000 €. Le solde de l'impôt, calculé au moyen du relevé n° 2572, doit être versé au plus tard le 15 du quatrième mois suivant la clôture de l'exercice, soit le 15 mai pour un exercice clos au 31 décembre.

Le dépôt des comptes annuels

Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés doit également déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, dans le mois suivant leur approbation par l'assemblée générale. Ce délai est porté à deux mois lorsque le dépôt est effectué par voie électronique.

Les échéances communes, quel que soit le régime fiscal

Certaines impositions s'appliquent à toutes les SCI propriétaires d'un bien immobilier, indépendamment de leur régime fiscal.

La cotisation foncière des entreprises

Une SCI exerçant une activité de location est en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises. Le solde est à régler au plus tard le 15 décembre, avec un acompte de 50 % exigible le 15 juin lorsque la cotisation de l'année précédente a dépassé 3 000 €.

La taxe foncière

Propriétaire des biens qu'elle détient, la SCI reçoit chaque année un avis de taxe foncière, généralement payable à la mi-octobre. Cette taxe reste due même en l'absence de tout revenu locatif au cours de l'année.

La TVA, une échéance conditionnelle

La TVA ne concerne pas toutes les SCI. Elle devient applicable lorsque la société opte pour son assujettissement — pour une location de locaux nus à usage professionnel, par exemple — ou lorsqu'elle réalise certaines opérations imposables de plein droit, comme la vente d'un terrain à bâtir. Le régime de TVA applicable à une SCI détermine alors la périodicité des déclarations à déposer, mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Tableau récapitulatif du calendrier annuel d'une SCI

Ce tableau réunit les échéances présentées plus haut, dans l'ordre chronologique de l'année, pour une SCI dont l'exercice comptable coïncide avec l'année civile.