Article

Assurance des locaux professionnels : qui doit l'assurer ?

La question se pose dès la signature d'un bail commercial, ou plus tôt encore lorsque l'entrepreneur achète ses propres locaux : qui, du locataire ou du propriétaire, doit souscrire une assurance pour les murs et pour l'activité qui s'y exerce ? La réponse dépend du statut d'occupation des locaux et de la nature exacte du risque couvert.

Le droit français ne prévoit pas d'obligation générale et unique d'assurer un local professionnel. Il existe en revanche plusieurs obligations distinctes, légales ou contractuelles, qui pèsent selon les cas sur le locataire, sur le propriétaire, ou sur les deux simultanément.

Cet article détaille qui doit assurer quoi, selon que le professionnel est locataire ou propriétaire de ses locaux, et selon qu'il exerce dans un immeuble isolé ou en copropriété.

Locataire ou propriétaire : deux logiques d'assurance différentes

Assurer un local professionnel recouvre en réalité deux objets distincts. D'un côté, l'assurance du bâtiment lui-même : les murs, la toiture, les structures. De l'autre, l'assurance de la responsabilité civile liée à l'occupation et à l'exploitation des lieux : incendie, dégât des eaux, dommages causés à des tiers.

Ces deux objets ne relèvent pas nécessairement de la même personne. Le propriétaire d'un local commercial a un intérêt direct à assurer le bâtiment qu'il possède, indépendamment de la présence d'un locataire. Le locataire, quant à lui, répond des conséquences de son occupation, même s'il n'est pas propriétaire des murs.

Deux configurations doivent être distinguées. Le professionnel peut être locataire de ses locaux, dans le cadre d'un bail commercial ou d'un bail professionnel. Il peut aussi être propriétaire de ses propres murs, cas dans lequel il cumule les deux qualités et donc les deux logiques d'assurance.

L'assurance des locaux professionnels ne doit pas être confondue avec la responsabilité civile professionnelle, qui couvre les conséquences d'une faute ou d'un dommage causé à un client ou à un tiers dans le cadre de l'activité elle-même, indépendamment de tout sinistre affectant le bâtiment.

Les obligations d'assurance du locataire professionnel

Le Code civil pose un principe de responsabilité qui pèse sur tout locataire, y compris un locataire professionnel. L'article 1732 dispose que le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance des lieux, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L'article 1733 précise ce principe pour le risque d'incendie : le locataire en répond, à moins de démontrer que l'incendie provient d'un cas fortuit, d'une force majeure, d'un vice de construction, ou qu'il a été communiqué par une maison voisine. Cette présomption de responsabilité rend l'assurance quasiment indispensable, même en l'absence de texte imposant explicitement sa souscription.

Aucune loi n'impose de façon générale à un locataire professionnel de souscrire une assurance, contrairement à ce qui existe pour les baux d'habitation. C'est pourquoi cette obligation est presque systématiquement introduite par une clause du bail commercial, qui impose au locataire de s'assurer et de justifier chaque année de la validité de son contrat.

Les garanties habituellement exigées d'un locataire professionnel couvrent les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et le recours des voisins et des tiers, c'est-à-dire les dommages causés à des personnes extérieures à l'entreprise du fait d'un sinistre survenu dans les locaux. Ces garanties sont généralement intégrées à un contrat de multirisque professionnelle, qui couvre à la fois les locaux et le contenu de l'activité.

Les obligations d'assurance du propriétaire bailleur

Le propriétaire qui donne un local en location à un professionnel n'est pas légalement tenu, en tant que tel, de souscrire une assurance pour son bien. Cette absence d'obligation générale s'accompagne cependant d'une responsabilité propre, qui rend l'assurance fortement recommandée en pratique.

L'article 1244 du Code civil dispose que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction. Le propriétaire est également tenu, en vertu de l'article 1719 du Code civil, de délivrer et d'entretenir le local en état de servir à l'usage prévu par le bail.

Pour se couvrir contre ces risques, les propriétaires bailleurs souscrivent généralement une assurance dite « propriétaire non occupant » (PNO), qui protège le bâtiment lui-même et la responsabilité civile du propriétaire en cas de dommage causé par l'immeuble à un tiers ou au locataire.

Le cas particulier des locaux professionnels en copropriété

Lorsque le local professionnel se situe dans un immeuble en copropriété, une véritable obligation légale d'assurance s'applique. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité, qu'il occupe lui-même le local ou qu'il le donne en location à un tiers.

Cette obligation vise le copropriétaire, c'est-à-dire le propriétaire des murs, et non directement le locataire. En cas de manquement, la loi prévoit une procédure spécifique : après une mise en demeure restée sans effet pendant dix jours, le syndic peut souscrire lui-même l'assurance pour le compte du copropriétaire défaillant, aux frais de celui-ci.

Cette obligation légale ne dispense pas le locataire professionnel de s'assurer pour sa propre responsabilité d'occupant. Les deux assurances coexistent : celle du copropriétaire pour sa qualité de propriétaire, celle du locataire pour son occupation des lieux.

La clause d'assurance dans le bail commercial

Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, ne comporte aucune obligation légale d'assurance imposée d'office. Dans la pratique, les bailleurs insèrent presque systématiquement une clause imposant au locataire de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers, ainsi que de produire une attestation d'assurance chaque année.

De nombreux baux commerciaux comportent également une clause de renonciation à recours, par laquelle le bailleur et le locataire, ou plus exactement leurs assureurs respectifs, renoncent à se poursuivre mutuellement en cas de sinistre couvert par leurs propres contrats. Pour identifier précisément quelles garanties souscrire selon l'activité exercée, il est utile de consulter les assurances professionnelles obligatoires par secteur, certaines activités imposant des garanties spécifiques en complément de l'assurance des locaux.

Le locataire qui ne respecte pas cette clause d'assurance s'expose à un manquement contractuel. Si le bail prévoit une clause résolutoire visant spécifiquement le défaut d'assurance, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail, indépendamment de toute responsabilité civile éventuellement engagée par ailleurs.

Que risque-t-on en cas de défaut d'assurance ?

L'absence d'assurance ne constitue pas, en elle-même, une infraction pénale sanctionnée par une amende. Le risque se situe ailleurs : dans l'exposition financière directe du locataire ou du propriétaire en cas de sinistre non couvert.

Pour le locataire, l'absence d'assurance laisse peser sur son patrimoine personnel ou professionnel l'intégralité des conséquences d'un incendie ou d'un dégât des eaux dont il serait responsable en application des articles 1732 et 1733 du Code civil. Ce risque est d'autant plus lourd que les dommages causés à un immeuble ou à des tiers peuvent atteindre des montants très supérieurs à la trésorerie disponible d'une TPE.

En copropriété, le défaut d'assurance d'un copropriétaire expose ce dernier à une procédure spécifique : après une mise en demeure restée infructueuse pendant dix jours, le syndic peut souscrire une assurance à sa place, aux frais du copropriétaire défaillant.

Sur le plan contractuel, un locataire qui ne respecte pas la clause d'assurance prévue par son bail commercial s'expose à une résiliation du bail si une clause résolutoire le prévoit expressément, indépendamment de toute question d'indemnisation en cas de sinistre.